Riscos e salvaguardas contratuais na aquisição de imóveis com cláusulas de direito de preferência

A aquisição de um imóvel que carrega consigo uma cláusula de direito de preferência não é uma operação simples de compra e venda; trata-se de um jogo de xadrez jurídico onde o movimento de um terceiro pode anular meses de negociação. O direito de preferência, ou preempção, confere a alguém a prioridade na aquisição do bem caso o proprietário decida vendê-lo. Se o comprador ignora essa condição, o negócio pode ser judicialmente anulado, resultando em prejuízos financeiros severos e perda do ativo.

Anatomia do risco na preempção convencional e legal

O primeiro passo para mitigar riscos é distinguir a natureza da preferência. Existe a preempção legal, prevista no Código Civil ou em leis especiais — como a do inquilino em um contrato de aluguel ou a dos condôminos em um prédio de apartamentos — e a preempção convencional, estabelecida por contrato entre as partes. O erro mais comum é o comprador focar apenas na escritura pública e esquecer de solicitar a certidão de ônus reais atualizada com a devida averbação.

Considere um cenário real: um investidor decide adquirir um imóvel comercial, mas negligencia o fato de que o locatário possui contrato vigente averbado na matrícula. Ao assinar o compromisso de compra e venda sem notificar o inquilino, o investidor está criando um passivo. O locatário, dentro do prazo legal de 30 dias após a notificação ou, na ausência desta, até seis meses após o registro da escritura, pode depositar o preço e reivindicar o imóvel para si. O comprador, nesse caso, não apenas perde o imóvel, mas entra em um imbróglio para reaver o sinal pago e as despesas de corretagem.

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Salvaguardas contratuais e a diligência necessária

A blindagem jurídica começa com a fase de due diligence. Antes de qualquer sinal financeiro, o comprador deve exigir o documento de renúncia expressa ao direito de preferência, emitido por todos os beneficiários da cláusula. Se for um inquilino, essa renúncia deve ser feita por escrito, com firma reconhecida ou assinatura digital certificada, garantindo que o direito foi devidamente exercido ou declinado.

No caso de preempção convencional, onde a cláusula foi pactuada entre particulares, a cautela deve ser dobrada. O contrato de compra e venda deve conter cláusulas de barreira. Uma das mais eficazes é a condicionante suspensiva: a eficácia do negócio fica subordinada à apresentação da renúncia formal por parte dos detentores do direito. Caso a renúncia não seja apresentada em um prazo determinado, o contrato é rescindido automaticamente, sem multa para o comprador. Além disso, é prudente incluir uma cláusula penal que responsabilize o vendedor por omissão de ônus reais sobre o imóvel, assegurando que, caso o direito de preferência seja exercido por um terceiro, o vendedor arque com todas as perdas e danos, incluindo eventuais gastos com honorários advocatícios e custos de oportunidade.

Outro ponto que frequentemente passa despercebido é a verificação da notificação extrajudicial. Não basta o vendedor dizer que o inquilino “não tem interesse”. É preciso guardar a prova material: o aviso de recebimento (AR) da notificação enviada ao beneficiário, contendo todas as condições do negócio — preço, forma de pagamento e prazos. O comprador deve exigir uma cópia autenticada deste documento antes de liberar qualquer pagamento de entrada.

O mercado imobiliário exige precisão técnica. A segurança jurídica não é um gasto, mas um investimento indispensável para evitar que um sonho imobiliário se transforme em um processo judicial de longa duração. Ao lidar com imóveis que possuem cláusulas de preferência, o papel do corretor e do advogado imobiliário é o de validar cada elo da cadeia de direitos antes da assinatura da escritura pública. Ignorar a natureza de um direito de preferência é abdicar do controle sobre o próprio patrimônio. A atenção redobrada aos detalhes contratuais e a exigência de provas documentais robustas são as únicas formas de garantir que a propriedade transferida seja, de fato, plena e incontestável.