Direito de preferência e a burocracia que inviabiliza bons negócios em leilões judiciais
A cena é recorrente em salas de arremate: o martelo bate, o lance vencedor é anunciado e, no momento em que o investidor já começa a planejar a reforma para revenda, surge um documento protocolado horas antes ou logo após o encerramento. É o exercício do direito de preferência. O que parecia ser uma oportunidade de ouro em um leilão judicial transforma-se, muitas vezes, em uma maratona burocrática que afasta investidores menos experientes e engessa o mercado de ativos imobiliários.
Quando a lei trava o fluxo do capital
O direito de preferência, previsto em diferentes contextos — como na Lei do Inquilinato ou no Código Civil em casos de condomínio —, ganha contornos dramáticos quando esbarra em processos de execução. Imagine um investidor que dedicou semanas analisando a matrícula de um apartamento. Ele estudou a localização, calculou a margem de lucro com base nos custos de reforma e consultou a viabilidade de financiamento. No dia do leilão, após superar outros lances, ele se vê diante de um obstáculo imprevisto: um coproprietário ou até mesmo um locatário que, amparado pela legislação, decide exercer sua prerrogativa de igualar a oferta para adquirir o bem.
O problema não é o direito em si, que visa proteger a manutenção de um patrimônio ou a moradia, mas a forma como a burocracia estatal lida com esses prazos. A falta de uma notificação prévia eficiente aos interessados antes da abertura do certame cria um limbo jurídico. O investidor, que deveria ter segurança sobre a arrematação, fica meses aguardando decisões judiciais que confirmem se o bem ficará com ele ou com o detentor do direito de preferência. Esse tempo de espera é o inimigo número um do retorno sobre o investimento.
A sombra do desinteresse nos leilões
Essa insegurança jurídica acaba por afastar o capital privado dos leilões judiciais. Muitos investidores, ao perceberem que o risco de ter a arrematação anulada ou revertida por força de preferência é alto, simplesmente param de ofertar em determinados lotes. O resultado imediato é a queda no valor alcançado pelos imóveis. Quando o mercado deixa de competir por um ativo, o maior prejudicado é o próprio credor do processo, que vê seu crédito ser satisfeito por um valor muito abaixo do potencial de mercado daquele imóvel.
Para o corretor de imóveis que atua na assessoria desses investidores, o trabalho se torna uma tarefa de gestão de riscos. É preciso não apenas avaliar o imóvel, mas auditar profundamente a situação jurídica de todos os envolvidos, procurando por possíveis beneficiários de direitos de preferência que possam surgir no último minuto. A burocracia, nesse caso, inverte a lógica do negócio: em vez de o foco estar na valorização e na oportunidade imobiliária, o tempo é desperdiçado em petições e acompanhamentos processuais.
O papel da clareza na negociação
Se o sistema judicial fosse mais célere na intimação desses detentores de preferência — garantindo que eles se manifestassem antes do início da hasta pública, e não depois — o cenário seria outro. A transparência processual permitiria que o investidor soubesse exatamente se o imóvel está livre para arrematação ou se há alguém na fila esperando.
Negócios imobiliários exigem previsibilidade. Ninguém deseja imobilizar capital em um bem que pode ser “tomado” por terceiros após a vitória na disputa. Enquanto a legislação não oferecer mecanismos que integrem a notificação prévia de forma mais robusta nos sistemas de leilão, os investidores precisarão dobrar a atenção. A cautela, que antes era apenas sobre a estrutura física do imóvel, hoje precisa ser, primordialmente, sobre a estrutura do processo que o levou à praça. O sucesso na arrematação depende, mais do que nunca, de um mapeamento minucioso que antecipe essas travas burocráticas, garantindo que o investimento seja, de fato, um ativo e não uma fonte de dor de cabeça judicial.